2022年房地产估价规范电子版5篇2022年房地产估价规范电子版 2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。下面是小编为大家整理的2022年房地产估价规范电子版5篇,供大家参考。
篇一：2022年房地产估价规范电子版
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。()【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。保管期限从出具之日起，不少于15年。法定评估业务为不少于30年。超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。参见教材P424。2、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是()。A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营期限为()年。A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：168×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。4、[试题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过()。A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。参见教材P420。
5、[试题]关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。
A.在计算无形收益时，难以货币化
B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值
C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
【答案】C
【解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。运营费用应包含建筑设施设备的折旧费。
6、[试题]在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估。()
【答案】√
【解析】投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值;而房地产估价通常是评估房地产的市场价值，与投资价值评估是两个概念。参考：教材第三章《房地产价格与价值》第一节：房地产价格和价值的种类。
7、[试题]成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。
A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费。E,场地平整费【答案】ABD【解析】本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。8、[试题]关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A【解析】本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。参见教材P305。
9、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。10、[试题]对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，()。A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.二者同样重要D.因估价师判断而异【答案】B【解析】不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因
素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。
11、[试题]房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大。E,保值增值【答案】AD【解析】本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。12、[试题]城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()【答案】对【解析】城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。13、[试题]市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。()
【答案】×【解析】本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。14、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。15、[试题]防范估价风险的最后一道防线是()。A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档【答案】B【解析】本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。参见教材P423。
16、[试题]某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是()。
A.尚未还款额为1860万元
B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元
C.该房地产的抵押价值为16000万元
D.法定优先受偿款为500万元
【答案】B
【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(5000010000)/50000-1860/60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。
17、[试题]某宗房地产开发用地的面积为8000㎡，容积率为3，市场价格(楼面地价)为1800元/㎡，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地成本为()万元。
A.4320
B.4449,6C.1440D.1483,2【答案】B【解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449,6(万元)。18、[试题]房地产供给有限特性的本质是()。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P62。19、[试题]在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()【答案】×【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定
投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。
20、[试题]假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。()
【答案】×【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用于在建工程的估价。参见教材P338。21、[试题]下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有()。A.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日C.评估受贿房地产价值，确定价值时点应选择估价委托之日D.房地产估价人员可以假定价值时点。E,对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】AB【解析】本题考查的是价值时点的确定。选项C错误，评估受贿房地产价值，价值时点应为受贿日;选项D错误，在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的;选项E错误，对原估
价结果有异议而引起的复核估价，是原估价的价值时点。参见教材P403～404。
22、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。23、[试题]估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。()【答案】×【解析】本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。参见教材P34。24、[试题]影响房地产价格的周围环境是()。A.规划环境
B.人文环境C.水文环境D.声觉环境。E,视觉环境【答案】BCDE【解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。25、[试题]高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊。E,按楼面地价进行分摊【答案】BCD【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法包括：按照建筑物面积进行分摊，按照房地价值进行分摊，按照土地价值进行分分摊。参见教材P387。26、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途
B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。27、[试题]关于估价依据选取或应用的说法，正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B【解析】本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都
应该严格认真审核;选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。
28、[试题]通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。
A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D【解析】本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。29、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是()。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权
【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P52。30、[试题]“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格成()。A.反方向变化B.同方向变化C.无变化D.变化方向无法确定【答案】B【解析】本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。31、[试题]某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P413。32、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。33、[试题]下列选项中，不属于决定房地产供给量的因素的是()。A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本C.房地产开发企业和拥有者对未来的预期D.消费者的偏好【答案】D【解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。消费者偏好影响房地产需求量。参见教材P116。34、[试题]下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。A.土地总价B.商品房总价C.楼面地价D.土地单价【答案】C【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。
35、[试题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。
A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费。E,房地产税【答案】CDE【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。36、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值
低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。
37、[试题]下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A.了解某宗房地产的承租人权益价值B.了解某宗房地产的出租人权益价值C.人民法院确定拍卖保留价D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额【答案】D【解析】本题考查的是房地产税收的需要。前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。参见教材P18。38、[试题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式。E,最佳投资渠道【答案】AC
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。
39、[试题]区位是房地产的重要组成部分，原因是()。A.房地产是附着物B.房地产具有不可移动性C.房地产是实物D.房地产包含权益【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产因不可移动使原本为其外的因素的区位成了它的重要组成部分。参见教材P54。40、[试题]运用标准价调整法，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，常用的分组标准有()。A.按用途划分B.按总价划分C.按单价划分D.按类型划分。E,按区位划分【答案】ADE
【解析】本题考查的是标准价调整法。标准价调整法进行房地产分组时，可以按用途、类型、区位进行分组。参见教材P379。
41、[试题]城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，不是通过评估确定的地价。()
【答案】×【解析】本题考查的是城镇基准地价的含义。基准地价也是评估出来的。基准地价评估及动态监测。参见教材P382。42、[试题]下列关于价值类型的说法中，正确的是()。A.房地产征收估价评估的是谨慎价值B.法院拍卖房地产评估的是快速变现价值C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值D.房地产开发投资评估的是投资价值。E,房地产开发投资评估的是市场价值【答案】CD【解析】本题考查的是价值类型的确定。选项A错误，房地产征收估价评估的是市场价值;选项B错误，法院拍卖房地产评估也是市场价值;选项E错误，房地产开发投资评估的是投资价值。参见教材P407。43、[试题]某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，
拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为()万元。
A.979,22
B.10[试题]00
C.1029,22
D.10[试题]00
【答案】C
【解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000=80+80/1,08+80/1,082+(V50)/1,083，V=1029,22万元。参见教材P234。
44、[试题]建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P305。
45、[试题]某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。
A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。参见教材P91。46、[试题]下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模。E,外部配套设施【答案】ABCE
【解析】本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境。建筑规模属于实物因素。参见教材P129～135。
47、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。
A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
【答案】ABCD
【解析】本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。
48、[试题]移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。()
【答案】√【解析】本题考查的是移动平均法。移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。49、[试题]下列选项中，属于房地产权益因素的是()。A.土地平整程度B.建筑物装饰装修C.只认房地产不认人的债务D.外部配套设施【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。参见教材P50～55。50、[试题]成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()【答案】×
【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。
51、[试题]某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期分别于第一年和第二年年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。
A.87,05
B.95,85
C.100,57
D.101,29
【答案】D
【解析】本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常价格=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101,29(万元)。10000元/m2只是名义价格。参见教材P185。
52、[试题]收集有关基准地价的资料时，基准地价内涵包括()。
A.估价期日
B.开发程度C.基准地价修正系数表D.土地权利类型。E,基准地价公布日期【答案】ABD【解析】本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价内涵，包括基准地价对应的土地权利类型、使用期限、用途、容积率、开发程度和估价期日。参见教材P378。53、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。54、[试题]某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3,5%。该建筑物的建筑安装工程费为()元/m2。A.2204,55B.2397,99
C.3123,19D.3345,64【答案】B【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。(1)土建工程费=780×(1+15%)×(1+3,5%)=928,40(元/m2)，(2)安装工程费=(450+50×75%)×(1+3,5%)=504,56(元/m2)，(3)装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3,5%)=965,03(元/m2)，(4)单位建筑安装工程费=(1)+(2)+(3)=2397,99(元/m2)。参见教材P307。55、[试题]任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【答案】D【解析】本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里选项A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受
限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。
56、[试题]建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。()
【答案】√
【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。
57、[试题]未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为()在估价报告中说明。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
【答案】D
【解析】本题考查的是估价假设和限制条件。因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。参见教材P419。
58、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。59、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。
60、[试题]评估某宗房地产2012年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末至2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0,5%，1,5%，1%，-1,5%，-2,5%，-1,0%，1,5%，-1,5%。则该可比实例在2012年9月末的价格为()元/㎡。
A.1959B.1949C.1912D.1902【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。2012年9月末的价格=2000×(1+0,5%)×(1+1,5%)×(1+1,0%)×(1-1,50%)×(1-2,5%)×(11,0%)×(1+1,5%)×(1-1,5%)=1958,67(㎡)。参见教材P194。61、[试题]下列说法中，正确的是()。A.无租约限制价值等于合同租金现值B.出租人权益价值大于承租人权益价值C.承租人权益价值大于出租人权益价值D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值【答案】D
【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。
62、[试题]房地产估价是评估房地产的()。A.价值B.价格C.理论价格D.成交价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。63、[试题]一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。()【答案】×【解析】本题考查的是估价报告的组成。一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。64、[试题]下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价;咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。
65、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×
【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。
66、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。
A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。67、[试题]某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为()。A.17,13%B.18,30%C.18,61%D.21,47%【答案】B
【解析】本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18,3%。参见教材P298。
68、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.评估的是市场价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长【答案】ACD【解析】本题考查的是专业估价与非专业估价的区别。与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。69、[试题]下列描述，错误的是()。A.最低卖价≤成交价≤最高买价B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值C.同一估价对象可能有不同类型的价值
D.现状价值为市场价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。70、[试题]确定估价对象及其范围和内容时，应根据已确定的()依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。71、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值
B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P91。72、[试题]某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()【答案】√【解析】本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2：价值比为50%+30%=80%，面积比为16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。参见教材P370。73、[试题]谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值
D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参见教材P171。74、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有()。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P303。75、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升【答案】B【解析】本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。76、[试题]评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括()等。A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件【答案】ABD77、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。则可比实例在2017年9月30日比较价格为()元/m2。A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A
【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。注意汇率的选取。参见教材P196。
78、[试题]整幢住宅区位状况调整的内容包括所处的楼幢、楼层。()
【答案】×【解析】本题考查的是房地产区位状况调整的内容。整幢住宅区位状况调整的内容不包括所处的楼幢、楼层。参见教材P198。79、[试题]下列权利中，不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。参见教材P51。80、[试题]通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。()
【答案】×
【解析】本题考查的是设定标准临街深度。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。参见教材P365。
篇二：2022年房地产估价规范电子版
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。A.29
B.35
C.67
D.73
【答案】A
【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324～325。
2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()
【答案】×
【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。
3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。()
【答案】×
【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。
4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
【答案】A
【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。
5、[试题]在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。
6、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()
【答案】×
【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。
7、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。()
【答案】√
【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。
8、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。
9、[试题]房地产估价分支机构应当以()名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师
B.分支机构负责人
C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。分支机构应以设立该分支机构的估价机构的名义承接估价业务。参见教材P400。10、[试题]某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1,25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2·天)，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本题考查的是开发完成后的价值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971万元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，(3)在建写字楼建成后的房地产现值
=39420/(1+15%)2=29807万元。转让交易0,25年，建成完工需要1,75年，合计2年。参见教材P349。
11、[试题]城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源。E,土地用途【答案】ACE【解析】本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。12、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”13、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。
A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨
C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
【答案】A
【解析】本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。
14、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()
【答案】×
【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。
15、[试题]某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以()为前提进行估价。
A.维持现状
B.装饰装修改造
C.改变用途
D.重新利用
【答案】C
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。参见教材P170。
16、[试题]谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。()
【答案】×
【解析】本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏盖的一面。参见教材P171。
17、[试题]某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。
A.13B.14C.19D.22,8【答案】C【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为30年。总寿命期为10+30=40年，800×(15%)/40=19万元。参见教材P315。18、[试题]直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料【答案】A
【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384～385。
19、[试题]住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中()。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
【答案】C
【解析】本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。
20、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/平方英尺。
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
【答案】A
【解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。
21、[试题]在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。()
【答案】╳
【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。
22、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是()。
A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值
B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差
C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差
D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较
【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9～10。23、[试题]理论上房地产的供求状况可分为的类型是()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况。E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。24、[试题]房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权
B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。债权是债权人要求债务人作为(或不作为)的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人作为或不作为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。25、[试题]住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()【答案】√【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材P326。26、[试题]运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。()【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。27、[试题]某套住宅的套内建筑面积为140㎡，套内使用面积为131㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价
格为3000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/㎡。()
【答案】×
【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。该套住宅按建筑面积计算的价格=140×3000/(140+9)=2818(元/㎡)。参见教材P105、189。
28、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×
【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。
29、[试题]估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。()
【答案】×
【解析】本题考查的是估价报告使用限制。自××年××月××日起至××年××月××日止;自××年××月××日起计算××年(××个月、××日)。参见教材P420。
30、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是()。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
【答案】D
【解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
31、[试题]在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
【答案】对
【解析】见教材。
32、[试题]从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。()
【答案】√【解析】本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。33、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。34、[试题]关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D【解析】本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。35、[试题]估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。A.应作为估价资料保存B.不用作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存【答案】A【解析】本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)估价所依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的主要不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。
36、[试题]房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
【答案】错
【解析】房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
37、[试题]对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0,35、0,20、0,25和0,2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。
A.8230,5
B.8112,5
C.80[试题]0
D.8075,0
【答案】B
【解析】本题考查的是计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112,5元/m2。参见教材P206。
38、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。
A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。39、[试题]开发经营期的起点是()。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日期【答案】A【解析】本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P346。40、[试题]长期趋势法主要包括()。
A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.直接比较法。E,直接资本化法【答案】ABC【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。41、[试题]实际估价中，估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围。E,影响范围【答案】ABC【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象范围的界定主要是实物、权益和空间三个方面的内容。选项DE是拼凑出来的干扰项。参见教材401。42、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
A.建筑物共同共有权B.建筑物按份共有权C.建筑物区分所有权D.私有权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权有三种：单独所有、共有、建筑物区分所有权。参见教材P51。43、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P126～128。44、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()
【答案】错
【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
45、[试题]成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。()
【答案】×
【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。
46、[试题]建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P289。
47、[试题]下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有()。
A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。E,某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。48、[试题]下列房地产中，变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.开发程度低的房地产C.独立使用的房地产D.不景气市场环境下的低价处理的房地产【答案】C
【解析】本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。
49、[试题]考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时()
A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长【答案】D【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。50、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长
【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。51、[试题]房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在()滞后于市场自然周期变化。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段。E,第四阶段【答案】AB【解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。52、[试题]某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/m2。A.55.20B.103.22
C.109.63D.114.82【答案】B【解析】本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86+11.01+2.35=103.22(元/m2)。参见教材P296。53、[试题]下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务【答案】D【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项D属于不应承接的估价业务。参见教材P397～399。54、[试题]某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了20年的抵押贷款，则该估价报告的保存期限应不少于()年。A.15
B.20C.21D.30【答案】C【解析】本题考查的是保存估价资料。出具已经有1年了，贷款20年期间都必须保存，合计21年。参见教材P424。55、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”56、[试题]形成房地产有效需求的条件有()。A.消费者有购买意愿B.城市经济高速发展C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格。E,有足够的房地产供给能力
【答案】AD【解析】本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。57、[试题]高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价格和价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。58、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人
D.估价委托人都是估价报告使用人
【答案】B
【解析】本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P30。
59、[试题]改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润>现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。()
【答案】√
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：(改变规模后的房地产价值改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。参见教材P170。
60、[试题]房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的()。
A.估价目的
B.估价程序C.价值时点D.估价作业日期【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。参见教材P396。61、[试题]下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价。E,房地产司法拍卖估价【答案】ACDE【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。
62、[试题]在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P21～22。
63、[试题]甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元。E,若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
【答案】CE
【解析】本题考查的是制作价格修正率表。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元;选项D应该为100万元。参见教材P372～373。
64、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。65、[试题]在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理。E,选用的估价方法不切合估价对象【答案】ABE【解析】本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。66、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()【答案】×
【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。
67、[试题]收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【答案】B【解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P216。68、[试题]在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象【答案】D
【解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。
69、[试题]下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。
A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出【答案】A【解析】本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。70、[试题]下列方法中，属于批量估价的有()。A.成新折扣法B.价差法C.标准价调整法
D.损失资本化法。E,多元回归法【答案】ACE【解析】本题考查的是批量评估。基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，经过统计检验，对大量相似的房地产给定日期的价值或价格进行评估。成新折扣法可以批量估价，标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P317、378、380。71、[试题]如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。()【答案】×【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。72、[试题]下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点。E,估价所需材料【答案】CD
【解析】本题考查的是确定估价基本事项。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。参见教材P402～407。
73、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。74、[试题]从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是()。A.牧场-耕地-工业-居住B.商业-居住-办公-工业C.商业-办公-居住-工业D.办公-工业-居住-商业
【答案】C【解析】本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。75、[试题]重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。()【答案】√【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。76、[试题]下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解【答案】B
【解析】本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘估价对象的工作内容之一是：拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。参见教材P412。
77、[试题]鉴证性估价一般都要遵循独立客观公正原则，咨询性估价可以不必一定要遵循独立客观公正原则。()
【答案】√
【解析】本题考查的是独立客观公正原则。咨询性估价要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。参见教材P154。
78、[试题]成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。()
【答案】√
【解析】本题考查的是投资利息。自有资金也有机会成本，也需要计算利息。参见教材P294。
79、[试题]一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌【答案】A【解析】本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。80、[试题]估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人。E,规避估价风险【答案】CDE【解析】本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，反映了估价师的能力和职业道德，其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。
篇三：2022年房地产估价规范电子版
2022年房地产估价师挂靠价格及挂靠前景篇一：2022房地产估价师挂靠价格流程2022行情注册房地产估价师挂靠，人事档案需转到挂靠单位，普通挂证以及挂靠股东1.5万一年以上（转档案社保）；挂靠法人3万一年；挂靠有风险，(更多详情call猎证顾问1882.376,4201,扣.扣6036.298.40）房地产估价师申请初始注册，应当提交下列材料：（一）初始注册申请表；（二）执业资格证件和身份证件复印件；（三）与聘用单位签订的劳动合同复印件；（四）取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；（五）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。房地产估价师变更注册需要提交下列材料：（一）变更注册申请表；（二）与新聘用单位签订的劳动合同复印件；
（三）与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；（解聘证明，需原单位加盖公章）
（四）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、
篇二：2022年挂靠证书价格表及趋势分析
据了解，全国建筑业施工企业有10万多个，从业人员3600多万，持证建造师却只有几十万。基本所有的企业建造师数量都不达标，至少95%的企业自己的建造师不够，机电、市政、公路和水利专业从业人员更不到5%，如果要补充市场空缺，至少需要5年的时间。
市场上逾近1000家企业却在为新资质需要满足的建造师数量而一筹莫展！新政明确表示：建造师等技术管理人才队伍仍作为重要评价考核指标，对于广大持证人员来说，不仅证书不会受到影响，反而因搭上新政“顺风车”含金量更高。
随着新政正式实施，预计未来3-5年内市场将面临“一证难求，重金抢证”的局面，建造师的身价也会越来越高！
篇三：2022年房地产估价行业现状及发展趋势分析
中国房地产估价行业现状调查分析及发展
趋势预测报告（2022年版）
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：
一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。
一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。
一、基本信息
uShi.html
二、内容介绍
房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。
中国产业调研网发布的中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）认为，目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。随着国内房地产的的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。部分产业环境透视
中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）揭示了房地产估价市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划
提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。正文目录
第一章房地产估价行业发展概述1.1房地产估价行业综述1.1.1房地产估价行业定义1.1.2房地产估价行业分类1.2房地产估价行业基本内容1.2.1房地产估价对象1.2.2房地产估价人员1.2.3房地产估价原则1.2.4房地产估价程序1.3影响房地产价格的因素分析1.3.1影响房地产价格的一般因素（1）经济因素（2）社会因素（3）行政因素
1.3.2影响房地产价格的区域因素（1）影响居住房地产价格的区域因素（2）影响商业房地产价格的区域因素（3）影响工业房地产价格的区域因素1.3.3影响房地产价格的个别因素（1）土地的个别因素（2）建筑物个别因素1.3.4影响房地产价格的供求因素
（1）房地产的供给（2）房地产的需求（3）房地产市场的供求均衡（4）房地产市场的非均衡第二章房地产估价行业发展环境分析2.1房地产估价行业政策环境分析2.1.1房地产估价行业准入制度（1）《房地产估价机构管理办法》（2）《房地产估价师注册管理办法》（3）《注册房地产估价师管理办法》2.1.2房地产估价行业执业资格制度
（1）《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（2）《房地产估价师执业资格考试实施办法》2.1.3房地产估价行业执业规范制度（1）《房地产估价规范》
（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》（3）《房地产抵押估价指导意见》
（4）《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》2.2房地产估价行业经济环境分析2.2.1国内GDP增长分析2.2.2消费物价指数分析2.3房地产估价行业技术环境分析2.3.1地价评估方法2.3.2拆迁房屋评估方法
篇四：2022年房地产估价规范电子版
2022年房地产估价师《制度与政策》试题及答案新版)1、[试题]城市控制性详细规划由()批准。A.本级人民政府B.上一级人民政府C.国务院城乡规划主管部门D.本级人民代表大会常务委员会【答案】A【解析】本题考查的是城乡规划的编制与审批。《城乡规划法》规定，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。参见教材P70。2、[试题]被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。【答案】错【解析】本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”参见教材P51。3、[试题]《物业管理条例》规定()应当在销售物业之前，制定临时管理规约。A.建设单位B.监理单位C.业主委员会D.房地产管理部门【答案】A【解析】本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法做出约定。参见教材P224。4、[试题]土地使用权出让合同由()与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门【答案】D【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。
5、[试题]转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的()以上。
A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P111。6、[试题]根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是()。A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求贷款人提供抵押反担保【答案】B
【解析】本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。其他规定：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。参见教材P211。
7、[试题]房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅()之日起计算。
A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
【答案】D
【解析】本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P113。
8、[试题]经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。()
【答案】√
【解析】本题考查的是住房保障制度。土地以划拨方式供应，是经济适用房价格低的重要原因之一。参见教材P7。
9、[试题]征收补偿李某房屋的建筑面积为()。
A.90m2
B.100m2
C.110m2
D.115m2
【答案】B
【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。参见教材P50。
10、[试题]房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。()
【答案】×
【解析】本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。参见教材P246。
11、[试题]房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的()。
A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】A【解析】本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。12、[试题]《物业管理条例》确立的基本制度包括()。A.业主大会制度B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度。E,住宅专项维修资金制度【答案】ABE【解析】本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制
度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。参见教材P223～P225。
13、[试题]职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。()
【答案】√
【解析】本题考查的是住房公积金制度。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;(2)偿还购建自住住房贷款本息的;(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的;(4)离休、退休和出境定居的;(5)职工死亡、被宣告死亡的;(6)享受城镇最低生活保障的;(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。参见教材P10。
14、[试题]商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。()
【答案】×
【解析】本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P132。
15、[试题]房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～3%计收。参见教材P152。
16、[试题]施工单位签署质量合格的文件上，必须有()的签字盖章。
A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】C【解析】本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。参见教材P102。17、[试题]会计信息的首要质量要求包括()。A.及时性B.可比性C.可靠性D.相关性。E,可理解性【答案】BCDE
【解析】会计信息质量有8项要求，其中4个首要质量要求：可靠性、相关性、可理解性、可比性;4个次级质量要求：实质重于形式、重要性、谨慎性、及时性。
18、[试题]在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有()。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片。E,进行现场实地考察
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P146。
19、[试题]根据《物权法》，不动产物权不包括()。
A.所有权B.用益物权C.担保物权D.使用权【答案】D【解析】本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。参见教材P151。20、[试题]下列关于廉租住房的表述中，正确的是()。A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应必须以实物配租D.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能【答案】D【解析】本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。参见教材P7。21、[试题]商品房预售许可的最低规模不得小于()。A.居住区B.居住小区
C.栋D.单元【答案】C【解析】本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。22、[试题]房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30【答案】B【解析】本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。23、[试题]折价处置抵押房地产的，应当参照()。A.原购买价
B.重建价格C.重置价格D.市场价格【答案】D【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押房地产折价或变卖的，应当参照市场价格。参见教材P148。24、[试题]在强制拍卖中，拍卖的主体是()。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人【答案】A【解析】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。25、[试题]农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。A.1
B.3C.5D.10【答案】C【解析】本题考查的是不登记登记机构。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。参见教材P159。26、[试题]2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于()万元。A.1000B.1250C.1500D.1750【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。27、[试题]建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。【答案】×
【解析】本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P79。
28、[试题]房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于()年。
A.1B.3C.5D.10【答案】D【解析】《房地产估价机构管理办法》第三十三条规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。29、[试题]根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有()。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室。E,用作公共休息场所的架空层【答案】ACDE
【解析】本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。
30、[试题]房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有()。
A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除。E,房屋所有权人改变名称
【答案】ABC
【解析】本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的;当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P157。
31、[试题]在强制拍卖中，拍卖的主体是()。
A.人民法院和拍卖公司
B.竞买人和买受人
C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人【答案】A【解析】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。32、[试题]工程监理单位可以依法转让工程监理业务。()【答案】×【解析】本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。参见教材P91。33、[试题]根据《不动产登记暂行条例》，()不属于不动产登记的范围。A.海域使用权B.耕地、林地、草地等土地承包经营权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权【答案】C【解析】本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记的范围包括：(1)集体土地所有权;(2)房屋等建筑物、构筑物所有权;(3)森
林、林木所有权;(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(5)建设用地使用权;(6)宅基地使用权;(7)海域使用权;(8)地役权;(9)抵押权;(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。参见教材P152。
34、[试题]下列情形中，应当办理房屋转移登记的有()。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.划拨房屋D.继承房屋。E,分割房屋【答案】CDE【解析】房屋转移登记是指屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。35、[试题]下列情形中，可以不办理出让手续的有()。A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让。E,国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房【答案】ABE
【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;(2)国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;(3)在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。(2)、(3)、(4)项保留划拨土地方式的期限不超过5年。参见教材P40。
36、[试题]下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有()。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差。E,变异系数
【答案】ACDE
【解析】本题考查的是变异指标。变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标。包括全距、平均差、标准差和变异系数等。选项B是平均指标。参见教材P348。
37、[试题]产权属于全民所有的，其房产税()。
A.不需缴纳
B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳【答案】B【解析】本题考查的是纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。38、[试题]我国的房地产权属登记制度的特点包括()。A.房地产权属登记由不同登记机关分别登记B.房地产权属登记为房地产权利静态登记C.房地产权属登记具有公信力D.房地产权属登记实行及时登记制度。E,颁发权利证书【答案】ACDE【解析】目前，我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，因此，B项是错的。39、[试题]所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。【答案】×
【解析】本题考查的是城市规划管理。《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P58。
40、[试题]依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，下列属于城乡规划的是()。
A.城镇体系规划
B.全国土地利用总体规划
C.城市土地利用总体规划
D.乡(镇)土地利用总体规划
【答案】A
【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。《城乡规划法》所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。参见教材P54。
41、[试题]房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方
协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0,5%～3%。参见教材P179。
42、[试题]详细规划分为()。
A.控制性详规、修建性详规
B.总体规划、建设规划
C.总体规划、详细规划
D.分区规划、详细规划
【答案】A
【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。参见教材P54。
43、[试题]在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。()
【答案】×
【解析】本题考查的是财务分析。流动比率=流动资产/流动负债，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。参见教材P391。
44、[试题]下列房地产中，不得转让的有()。A.10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产。E,已列入城市征收范围内的房屋【答案】ABD【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P142。45、[试题]商品房预售许可的最低规模不得小于()。A.居住区B.居住小区C.栋D.单元【答案】C
【解析】本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材128。
46、[试题]下列关于商品房销售的表述中，正确的是()。A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款【答案】C【解析】本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。47、[试题]三级房地产估价机构申请晋升二级，应从事房地产估价活动连续()年以上。A.2B.3C.4
D.6【答案】C48、[试题]房屋内的大厅层高超过4,40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产面积测算。房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2,20m以上的，按其水平投影面积计算。参见教材P171。49、[试题]下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有()。A.别墅小区B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型购物中心。E,经济适用住房【答案】BCE【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。选项AD，应当使用招拍挂等有偿出让的形式。参见教材P38。50、[试题]物业管理服务收费的计费方式主要包括()。A.包干制
B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费。E,一般服务费【答案】AB【解析】本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。51、[试题]房地产行政法规包括()。A.《物业管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《城市房地产开发经营管路条例》D.《不动产登记暂行条例》。E,《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。参见教材P17。
52、[试题]房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。()
【答案】×
【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P136。
53、[试题]中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的应予追诉。()
【答案】√
【解析】本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的;或造成恶劣影响的均应予追诉。参见教材P66。
54、[试题]下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有()。
A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积
B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积
C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积
D.套内小于或等于60mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积。E,靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积
【答案】AB
【解析】本题考查的是房地产面积测算。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。参见教材P146。
55、[试题]下列建设工程必须实行监理的有()。
A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚州银行贷款工程
D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程。E,娱乐设施
【答案】AC
【解析】本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程(A)、大中型公用事业工程、成片开发建设的住宅小区工程、利用外国政府或者国际组织贷款援助资金的工程等(C)。参见教材P90。
56、[试题]不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。()
【答案】√
【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。参见教材P87。
57、[试题]下列对《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业说法错误的是()。
A.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验
B.应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续
C.建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料
D.建设单位、业主委员会无须向物业服务企业移交有关资料
【答案】D
【解析】本题考查的是物业承接查验制度。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。参见教材P224。
58、[试题]城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的()等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
A.位置B.使用性质C.开发强度D.规模。E,出售价格【答案】ABC【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。参见教材P73。59、[试题]根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于()年。A.5B.10C.15D.20【答案】C
【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。
60、[试题]某住宅用地出让年限为60年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有20年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为()年。
A.38B.40C.58D.60【答案】A【解析】本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。60-2-20=38年。参见教材P33。61、[试题]申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起()日内作出决定。A.5B.7C.20D.30【答案】C
【解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。《房地产估价机构管理办法》第十二条规定：申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。参见教材P280。
62、[试题]商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形有()。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖。E,经出租人同意转租房屋
【答案】ABDE
【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。
63、[试题]新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P105。
64、[试题]房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。参见教材P183。
65、[试题]建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。
66、[试题]根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是()年。
A.1
B.2C.3D.5【答案】D【解析】本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。参见教材P99。67、[试题]按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发()。A.规划许可证B.设计条件通知书C.选址意见书D.建设工程许可证【答案】C【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门
申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P73。
68、[试题]建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府()申请用地。
A.规划管理部门B.土地主管部门C.发展与改革部门D.建设主管部门【答案】B【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。参见教材P73。69、[试题]注册结构工程师注册有效期为()年。A.1B.2C.3D.4【答案】B
【解析】本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。参见教材P84。
70、[试题]下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有()。
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离。E,房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
【答案】ACE
【解析】本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告;选项D错误，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。参见教材P100。
71、[试题]下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有()。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准。E,房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
【答案】ABD
【解析】本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P194。
72、[试题]经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。()
【答案】×
【解析】本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。参见教材P7。
73、[试题]新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。
A.一级
B.二级C.三级D.临时资格【答案】C【解析】本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。参见教材P181。74、[试题]下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有()。A.实收资本B.预付工程款C.预收售房款D.商品房销售收入【答案】B【解析】本题考查的是会计基本核算方法。资产是指过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。参见教材P367。75、[试题]房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。()
【答案】√【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P152。76、[试题]自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管体系和机制不断创新，先后就()出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线。E,黄线【答案】BCDE【解析】随着我国城市规划走上了法治轨道，城市规划综合调控作用得到了充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。参考：《房地产基本制度与政策》第4章规划设计及工程建设管理制度与政策。77、[试题]国有土地使用权转让人应缴纳的税费有()。A.土地增值税B.教育费附加C.增值税D.城市维护建设税。E,契税【答案】ABCD
【解析】本题考查的是契税-纳税人。E是土地使用权受让人应缴纳的税费。参见教材P245。
78、[试题]在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有()。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片。E,进行现场实地考察
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P146。
79、[试题]在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。()
【答案】×
【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P158。
80、[试题]《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得()。
A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同【答案】B【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P136。81、[试题]国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()。A.受让方逾期未支付全部地价款B.发生地震C.发生海啸D.因公共利益需要。E,人民法院判决生效【答案】ADE
【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项BC均不构成建设用地使用权的变化。参见教材P34。
82、[试题]某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。()
【答案】×
【解析】本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。
83、[试题]以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。()
【答案】√
【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P73。
84、[试题]某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。根据国家有关法规，闲置土地满()未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
【答案】C
【解析】本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满1年未动工开发的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发必须进行实质性投入，开工
后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。参见教材P93。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
85、[试题]()面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
A.廉租住房
B.棚改安置住房
C.公共租赁住房
D.限价商品住房
【答案】D
【解析】本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。参见教材P8。
篇五：2022年房地产估价规范电子版
第7部分估价报告（序）——估价报告类型与提交形式——基本内容构成：8部分——重要作用1：——重要作用2：——新旧规范估价报告内容重要区别——新旧规范估价估价报告规定重要区别第7部分估价报告7.0.1估价报告应采用书面形式，并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。7.0.2论述式估价报告应涉及下列部分：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明；5.估价假设和限制条件；6.估价成果报告；7.估价技术报告；8.附件。7.0.1阐明：—报告有6个规定理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告旳严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采用书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应按事物旳本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载。（2）估价报告客观:1）不加个人偏见地进行论述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
2）结论应有根据，没有误导性陈述。（3）估价报告精确:1）估价中旳数据应对旳；2）用语应明确肯定；3）未核算事项不得轻率写入；4）难以拟定事项及其对估价成果旳影响应要明确界定；5）估价成果应客观、合理。（4）估价报告完整：1）正文内容子项不能缺项，应有必要旳附件,资料应齐全、配套；2）全面反映估价状况和成果；3）不能隐瞒事实，没有重大漏掉。（5）估价报告清晰：层次分明，文字、图表简洁，没有不必要旳反复，便于估价报告使用者理解和使用；（6）估价报告规范：估价报告旳制作应符合相应规格、原则，估价术语应符合估价基本术语原则；7.0.2阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告旳构成内容（共有8部分）作了明确规定。7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4根据估价委托人旳需要或有关规定，可在完整旳估价报告旳基本上形成估价报告摘要。7.0.5估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。7.0.3阐明（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及一般估价报告内容外，还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示；（2）对于抵押估价旳续评估，与抵押前估价同是一种估价机构旳、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化旳，一般不再做估价对象旳变现能力分析与风险提示；
（3）其她状况酌情解决。如市场变化较大、估价对象除平常使用折旧外有其她变化、二次估价不是同一种估价机构等，宜合适考虑解决
（4）抵押旳批量估价，灵活解决二种分析。7.0.4阐明（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人旳需要和有关部门旳规定等，规定可以编制估价报告摘要。如上市公司在上市前要在报纸上有一种类似声明文字。一般估价报告没有摘要。（2）需编制估价报告摘要旳，仍然应撰写完整旳估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；（3）估价委托人旳需要报告摘要旳，应有具体旳理由，并宜在委托估价合同中明确；（4）报告摘要旳文字应言简意赅，其文字形式有旳也许与致估价委托人函接近，但不相似。7.0.5阐明估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供旳，应在成果报告中合适增长内容。（1）宜在成果报告旳“估价对象”中，较为具体旳简介估价对象状况；（2）宜在成果报告旳“估价措施”中，简要论述估价对象价值或价格旳测算状况；（3）宜在成果报告旳“估价成果”中，合适增长文字阐明最后估价成果旳拟定。涉及最后评估价值旳拟定过程，以及有关专业意见。7.0.6封面应涉及下列内容：1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目旳命名。2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得反复、漏掉、跳号。3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目旳，提炼出简洁名称。4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。5.房地产估价机构，应写明其名称全称。6.注册房地产估价师，应写明所有参与估价旳注册房地产估价师姓名和注册号。7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。7.0.6阐明：（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；
也可以结合估价对象状况和估价目旳给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋导致旳停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。
取其后者旳，结合估价对象状况和估价目旳命名，在理解效果上更加直接、明确。7.0.6阐明：（2）估价报告编号1）估价报告编号目旳使估价报告管理有序，便于保存，以便查找，便于辨认估价报告真伪。2）估价报告编号基本规定编号规则—顺序与措施：1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；2#年份：阿拉伯数字，如、3#报告类型：目前没有具体规定，机构可自行拟定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；4#报告顺序号：第XXX号等。7.0.6阐明：（3）估价项目名称1）估价项目：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务旳某项特定任务。2）估价项目名称—规定：7.0.6阐明：（4）估价委托人旳名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（5）房地产估价机构名称1）应写明其全称；2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（6）注册房地产估价师
（1）封面中应写明参与本次估价旳所有注册房地产估价师旳姓名和注册号；（2）不能只写明项目负责人或重要注册估价师，而不写其她参与本次估价旳注册房地产估价师；（3）有专业协助及本机构参与本次估价旳其她专业注册人员，均不得在封面中写出。7.0.6阐明（7）:估价报告出具日期（1）应与致估价委托人函中旳致函日期一致；（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。房地产估价报告封面举例：例1、例27.0.7致估价委托人函应涉及下列内容1.致函对象，应写明估价委托人旳名称或姓名；2.估价目旳，应写明估价委托人对估价报告旳预期用途，或估价是为了满足估价委托人旳何种需要；3.估价对象，应写明估价对象旳财产范畴及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；4.价值时点，应写明所评估旳估价对象价值或价格相应旳时间；5.价值类型，应写明所评估旳估价对象价值或价格旳名称；当其评估价值或价格无规范旳名称时，应写明其定义或内涵；6.估价措施，应（或只）写明所采用旳估价措施旳名称；7.估价成果，应写明最后评估价值旳总价，并应注明其大写金额；应写明最后评估价值旳单价；8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价成果有关旳注意旳事项；9.致函日期，应注明致函旳年、月、日。7.0.7阐明—致估价委托人函（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价成果、呈送估价报告旳文献，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简要扼要。同步，也起着估价报告摘要旳作用。具体规定：（1）9项内容不能缺项，看准各分项规定内容，做到文字完整；（2）内容与成果报告、技术报告一致；
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